🔑 Как быстро и безопасно продать квартиру без риелтора: важные моменты

Кто бы что ни говорил, а квартирный вопрос всегда в России был во главе угла. Если вы стали обладателем скромных квадратных метров, рано или поздно перед вами встаёт вопрос размены жилплощади на более просторные апартаменты. Если вы крепко стоите на ногах, к вашим услугам десятки банков и спецпредложений – какой-то из вариантов точно придётся по душе. Покупка, размен таят в себе массу сюрпризов, в том числе и дополнительные траты, и не всегда продавцы готовы «платить за двоих», нанимая риелтора. Однако, как и во всяком деле, экономия должна быть моментом, продуманным до мелочей. Поэтому если вы хотите взяться за эту работу самостоятельно, вы должны знать некоторые нюансы, о которых мы вам с удовольствием расскажем.

В чём риск самостоятельной продажи квартиры

Как известно, самый «ходовой товар» – однокомнатные квартиры современной планировки. Это в прямом смысле разменная монета для разъезжающихся семейных пар среднего класса, вложение денег для молодой семьи, копилка для тех, у кого появилось некоторое количество свободных средств.

Совет! Если ваше жилье отягощено «нехорошей» историей, у него несколько владельцев, это коммуналка, оно находится под обременением, либо хозяин одной из долей находится неизвестно где, то здесь лучше всего сразу искать хорошего риелтора, так как не всегда вы сможете самостоятельно разобраться с юридическими тонкостями и не обладаете ресурсами для таких серьёзных задач.

Однако, если вы сами являетесь собственником, ну или в крайнем случае, вы и ваш ребёнок, то смело записывайте наши рекомендации. В этой статье мы разберём поэтапно все шаги, которые вам придётся пройти.

Начать нужно со сбора необходимых документов, прежде всего – оригиналов свидетельств, подтверждающих ваше право на квартиру. Кстати, скоро такое подтверждение можно будет получить дистанционно даже при отсутствии документов, всё переходит в электронный вид.

В частности, в бумагах должен присутствовать схематический поэтажный план как всего строения, так и схема квартиры с указанием метража. Кроме того, вам пригодится техпаспорт, а также выписка из домовой книги или паспортного стола, что вы прописаны по этому адресу.

Совет! Не спешите сразу же после продажи квартиры выписываться из неё. Это даст гарантии, что сделка прошла чисто. Тем более, что в законодательстве нет точного определения сроков того, как быстро должны выписаться бывшие хозяева, обычно это происходит в течение двух недель после оформления сделки.

Главный риск продажи жилья самостоятельно – отсутствие чёткого понимания, что и в какой последовательности необходимо делать. Однако, преимущества неоспоримы:

• вы самостоятельно контролируете все этапы подготовки, сделки и её ход;
• экономятся средства на «моржу» риелторам и время на поиски проверенного человека;
• в процессе поиска вариантов и общения с потенциальными покупателями вы получаете бесценный опыт и знания, что называется «с полей».

Совет! Если вы всё-таки решили нанять риелтора, обратите внимание на следующие моменты. Лучше всего если вы проведете встречу не у себя дома, а в том агентстве, где трудится сотрудник. Ни в коем случае не приглашайте незнакомца к себе домой. Под маской риелтора могут скрываться мошенники.

Оценка недвижимости: какие приёмы можно использовать

При посещении вашей квартиры покупателем не лебезите, не суетитесь, лучше сделайте вид, что покупателей у вас много. Вы просто выбираете лучший вариант для себя. Ни в коем случае не занижайте реальную цену жилплощади.

Совет! С точки зрения психологии люди доброжелательнее относятся к человеку, который готов им уступить, поэтому в ваших интересах выставить квартиру по более высокой цене, чем рыночная, но затем уступить.

Перед оценкой стоимости квартиры изучите рынок недвижимости. Проведите сравнительный анализ вашей жилплощади с другими вариантами в этом микрорайоне. Отметьте для себя плюсы и минусы вашей квартиры по сравнению с конкурентами. Помните: на успех продаж могут повлиять, казалось бы, незначительные нюансы. К примеру, иногда люди не берут во внимание вежливость соседей, наличие охраняемой парковки, консьержа, установленные современные счётчики и пожарную сигнализацию.

В жилую площадь, что безусловно влияет на ротацию вашей недвижимости, входят площади спален, гостиных, кухни, санузлов. В нежилую – подсобные помещения, зона балкона.  Метраж — главный критерий оценки квартиры, он существенно влияет на цену. Будет учитываться удобство планировки и количество комнат.

Изучите такие, казалось бы, незначительные детали, как расположение розеток, качество проводки, свист в кранах во время их открывания, холодные батареи полотенцесушителей. Все эти моменты могут дополнить общее впечатление.

Совет! Внимательно изучите инфраструктуру и расположение вашего дома относительно таких важных точек, как остановка, спортивные клубы и магазины, школы и поликлиники. Всё это, безусловно, будет влиять на цену.

Реклама и в чём её сила

Потенциальные покупатели не узнают о вашем предложении, если вы не расскажете о нём. Не стесняйтесь использовать все ресурсы. Можно попросить знакомых и друзей передать эту новость, используя «сарафанное» радио, однако здесь велика вероятность, что до своей аудитории вы не достучитесь. Потратите свои силы и время друзей попусту.

Совет! Лучше всего обратиться за помощью на специализированные интернет ресурсы по продаже недвижимости. Сегодня существуют десятки сайтов и мобильных приложений, которые помогут выбрать нужное жилье. Кроме того, вы получите возможность напрямую связаться с покупателями, и они – с вами.

Будьте готовы к тому, что первое время вас будут беспокоить звонки из риэлторских контор. Отнеситесь к таким звонкам с пониманием, а в некоторых случаях их помощь может стать полезной. Они могут дать вам общую информацию по ситуации на рынке, которая поможет вам быть в курсе оперативной ситуации.

Мы советуем критически отнестись к качеству фотоподборки и приготовить квартиру к съёмке: навести идеальный порядок, подумать, в какое время дня эти фотографии будут выглядеть наиболее выигрышно.

При составлении текста объявления проще всего ориентироваться на объявления-конкуренты, чаще всего они составлены профессиональными риелторами, которые уж точно знают какие выигрышные моменты стоит использовать. Возможно, вам придётся потратить целый вечер для составления объявления, но это время будет потрачено с пользой.

Важные моменты, которые вы обязательно должны указать в объявлении:

• этажность дома и ваш этаж, обычно это пишется через косую дробь;
• наличие-отсутствие балкона;
• куда выходят окна: во двор или на противоположную сторону;
• наличие или отсутствие грузового лифта и лифта вообще;
• наличие консьержки;
• тип парковки и наличие охраны и видеонаблюдения;
• совмещен или разделён санузел;
• наличие станции метро или остановки;
• соседствующие с домом объекты инфраструктуры: детские сады, магазины, поликлиники, аптеки и так далее;
• микрорайон и округ;
• год постройки и примерное состояние квартиры (есть ли ремонт, другие особенности, к примеру, если есть перепланировка, необходимо будет предоставить разрешение на неё).

Все эти сведения выгодно дополнят ваше описание квартиры. Очень много можно не писать, важно подчеркнуть выгодные стороны и умолчать о недостатках. Не используйте аббревиатуры и сокращения. Обычно в профиле вы указываете контактный телефон для связи и адрес электронной почты.

Совет! В некоторых случаях продавец организует показ квартиры строго в определённый час для нескольких потенциальных покупателей. Это экономит время и позволит создать видимость того, что вашей квартирой интересуются. Иногда стоит использовать знакомых или родственников «для массовки», которые создадут нужный эффект заинтересованности.

Во время показа квартиры ориентируйтесь, прежде всего, на интересы покупателя. Если у семьи есть маленький ребёнок, опишите достоинства квартиры в контексте удобства для ребёнка и удобное расположение детского садика или школы. Можно упомянуть про вежливую соседку, которая, если что, сможет присмотреть за вашим ребёнком (конечно, если такая имеется).

Не забудьте о главном козыре – торге!  Это лучше обсуждать, когда других козырей не осталось, а вам очень нужно всё-таки завершить сделку, вероятно, с некоторыми незначительными потерями. Именно поэтому никогда не занижайте цену в начале.

Подготовка квартиры: почему важна предпродажная подготовка

Человек, никогда не сталкивавшейся с продажей квартиры, наивно полагает, что главное условие продажи – хороший ремонт. Да, квартира в приличном состоянии будет стоить немного дороже той, где давно не менялись обои. Но это ли важно? Вы потратите очень много денег лишь для того, чтобы пустить пыль в глаза, а новый хозяин всё равно всё переделает под себя. Это закон.

Сделайте точечный ремонт, чтобы скрыть лишь видимые огрехи. Не лишним будет просто передвинуть шкаф или повесить непрозрачные шторы. Покупатель при первом посещении даже не запомнит какого цвета обои в комнате. В основном его будет интересовать состояние сантехники, дверей, бытовых приборов.

Совет! Не копите долги за коммунальные услуги. Это существенно снизит шанс покупки квартиры. Новый покупатель побоится брать жильё с нехорошей историей, ведь в этом случае будет велик шанс того, что однажды в квартиру явится судебный пристав и начнёт её опись.

Кстати, оценить квартиру можно и с помощью он-лайн калькулятора, такие услуги есть на большинстве специализированных сайтов.

Большое значение играет…запах жилья. Безусловно, каждая квартира имеет свой воздух. Но очень важно перед приходом гостей нейтрализовать неприятные запахи и, как минимум,провести влажную уборку. Избавьтесь от захламления, проведите ревизию тех помещений, где обычно копится пыль. Очистите все сантехнические приборы, плиту и раковины.

Это касается балкона и прихожей, захламленные они выглядит не так презентабельно. Квартира будет выглядеть просторнее без лишних предметов, особенно это касается грузных шкафов и антресолей. Больше света и воздуха!

Подготовка документов

Очень важный момент – подготовка и сбор документов. Идеально, если вы храните документы на квартиру в одной большой папке: тогда всё сразу будет находиться под рукой.

Напомним, какие документы вам необходимо будет иметь при себе:

• свидетельство о регистрации права собственности;
• договор купли-продажи или дарения;
• при передаче квартиры при приватизации – договор передачи в собственность и решение муниципалитета;
• если в вашей квартире собственники дети, необходимо получить разрешение опеки. Это разрешение получить не очень просто, вам нужно будет предъявить договор купли-продажи нового жилья, где ребенок будет иметь долю. Предварительный договор также подойдёт;
• технический паспорт, выданный в БТИ. В него входит план помещения и данные по инвентаризации. С 2012 года он был заменён техническим планом, в котором отображаются все технические характеристики квартиры: из чего возведены несущие стены, количество оконных рам и материал, высота потолков, план с метражом всех помещений;
• кадастровый паспорт с планировкой квартиры внутри дома;
• выписка их единого реестра регистрации прав, чтобы понять, существуют ли другие собственники на жильё;
• выписка из домовой книги, в которой отражаются прописанные в квартире люди (так называемая справка по форме №9);
• согласие супруга или супруги.

Обычно перед тем, как вы заключаете основной договор, заключается договор предварительный. Такая практика возникла в связи с тем, что вносится задаток за жильё, и чтобы закрепить договоренности сторон и обезопасить себя и заключается такой договор. В нём указываются обязательно сроки заключения основного договора и ответственность сторон, в случае неисполнения обязательства. Если покупатель внёс задаток, но отказался от сделки после заключения этого основного договора, он обязан вернуть задаток в некоторых случаях в двойном размере.  Не стоит путать задаток с авансом, это разные вещи. Аванс это полная и частичная предоплата.

Совет! Финансовые обязательства могут быть скреплены распиской.

В договоре обязательно указываются имена, фамилии и отчества участников сделки, если это физические лица, если одно из них юридическое – к примеру, ваше жилье покупается под офис, представитель должен иметь доверенность на совершение данных действий и материальной ответственности.

Кроме того, в договоре указываются сроки продажи, а также выписки бывших хозяев. Также в договоре могут быть указаны предметы и вещи, которые продавцы оставляют покупателям.

Важно! Свою правоту будет проще доказать, имея подписанный документ. Если у вас возникают сомнения, лучше подстраховать себя и включить важные моменты в договор дополнительно.

Банковская ячейка как способ обезопасить себя

Важнейший этап – процесс передачи денег. Большая сумма – это всегда огромный риск, как для продавца, так и для покупателя. Поэтому все финансовые вопросы лучше проводить в присутствии третьих лиц. В вопросе передачи денег лучше всего обратиться за помощью к специалистам – банковским работникам.

Существуют разные варианты передачи денег: наличный и безналичный расчёт. Бывают случаи, когда вариант безналичного перечисления не подходит одной из сторон.

Это гарантия получения продавцом всей суммы после завершения сделки, а покупатель может рассчитывать на получение права собственности после того, как передаст деньги.

Процесс передачи денег и укладывания их в ячейку проходит в присутствии банковского работника. Он проверяет подлинность купюр, подтверждает их количество. Вся сумма укладывается в специальный пакет. Стороны подписывают этот пакет, тем самым подтверждая законность сделки и подлинность купюр. После полного оформления сделки продавец забирает деньги.

Юрист проверяет законность сделки и качество составленного договора, а также дееспособность сторон и подлинность подписей.

Важно! Проконтролируйте все данные, указанные в договоре: сумму, сроки оплаты и выезда хозяев из квартиры. После подписания договора покупатель вправе получить комплекс ключей и проконтролировать состояние квартиры. Рекомендуется составить специальный акт приёма-передачи жилья.

Некоторых волнует вопрос, на каком этапе можно без последствий аннулировать договор. Это можно сделать в любой момент до регистрации договора в юстиции. Для этого необходимо подать заявление к нотариусу.

Далее начинается так называемая «точка невозврата»: документы передаются в юстицию для завершения сделки.  Срок регистрации – около месяца, после этого сделка вступает в законную силу и отменить её можно только через суд путём предоставления неопровержимых доказательств о нарушениях, если такие были совершены.

Передача квартиры: не упустите важные моменты

После получения регистрационных документов прежние собственники должны освободить жильё и предоставить все комплекты ключей. К этому моменту они уже должны быть выписаны из квартиры.

Особенности продажи квартиры с одновременной покупкой другой квартиры

Если вы одновременно покупаете и продаёте жильё, такая сделка будет для вас в два раза сложнее и ответственнее. В этом случае все ваши шаги должны быть строго выверены. Как только вы получаете аванс за продаваемое жилье, аванс следует внести на покупку нового. Важнейшее значение имеет согласование сроков выезда из обоих квартир, а также сроки завершения сделок.

Размер доплаты складывается из рыночной стоимости разницы метража и текущей оценки стоимости обоих квартир. Это довольно сложная и требующая огромного внимания процедура.

Помните, что все этапы сделок должны быть тщательно продуманы, а риски просчитаны. А денежные операции должны подкрепляться расписками в двух экземплярах.

Удачных вам сделок, и помните: ваша безопасность – это полностью ваша ответственность.